Entender las hipotecas
Si vas a ser responsable de pagar una hipoteca durante los próximos 30 años, debes saber exactamente qué es una hipoteca. Una hipoteca tiene tres partes básicas: un pago inicial, pagos mensuales y cuotas. Como las hipotecas suelen implicar un plan de pagos a largo plazo, es importante entender cómo funcionan.
- La cuota mensual es la cantidad necesaria para pagar la hipoteca a lo largo de la duración del préstamo e incluye el pago del principal del préstamo, así como los intereses. A menudo se incluyen en la factura mensual los impuestos sobre la propiedad y otras tasas.
- Las comisiones son varios costes que tienes que pagar por adelantado para obtener el préstamo.
- El pago inicial es la cantidad que se paga por adelantado para garantizar una hipoteca. Cuanto mayor sea el pago inicial, mejor será el acuerdo de financiación. Obtendrá un tipo de interés hipotecario más bajo, pagará menos comisiones y obtendrá más rápidamente el valor de su vivienda.
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Tipos de hipotecas
Hay dos tipos principales de hipotecas: un préstamo convencional, garantizado por un prestamista privado o una entidad bancaria, y un préstamo respaldado por el gobierno. Después de elegir su préstamo, decidirá si quiere un tipo de interés fijo o variable. Tu elección determina el interés que te cobrarán.
Tipo fijo
Una hipoteca a tipo fijo requiere un pago mensual que es la misma cantidad durante todo el plazo del préstamo. Cuando se firman los papeles del préstamo, se acuerda un tipo de interés y ese tipo nunca cambia. Este es el mejor tipo de préstamo si los tipos de interés son bajos cuando se obtiene una hipoteca.
Tasa ajustable
Una hipoteca de tipo variable permite que el tipo de interés de su préstamo varíe en función de los tipos de interés vigentes. Si los tipos suben, también lo harán el tipo de la hipoteca y la cuota mensual. Si los tipos suben mucho, podría tener grandes problemas. Si los tipos bajan, el tipo de interés de su hipoteca bajará y también lo hará su pago mensual. Por lo general, lo más seguro es mantener un préstamo a tipo fijo para protegerse de la subida de los tipos de interés. Si los tipos bajan, refinancie su hipoteca para aprovechar los tipos más bajos.
Préstamos conformes y no conformes
La cantidad de dinero que se pide prestada afecta al tipo de interés. Los préstamos hipotecarios se dividen en dos categorías principales: conformes y no conformes. Los préstamos conformes cumplen las directrices sobre límites de préstamo establecidas por las asociaciones hipotecarias patrocinadas por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac. Los préstamos no conformes son los que se conceden a prestatarios con mal crédito, alto nivel de endeudamiento o quiebras recientes. Si quiere mantenerse dentro de los límites de los préstamos conformes para obtener un tipo de interés más bajo, tendrá que limitar su búsqueda de viviendas a las que tengan un precio inferior al límite del préstamo para su zona. Si quiere una casa con un precio superior al límite local, aún puede optar a un préstamo conforme si tiene un pago inicial lo suficientemente grande como para que el importe del préstamo sea inferior al límite.
Puntos hipotecarios
Puede reducir el tipo de interés de su préstamo hipotecario pagando una cuota por adelantado, conocida como puntos hipotecarios, que posteriormente reducen su pago mensual. Un punto equivale al 1 por ciento del coste de su hipoteca y la compra de un punto suele reducir el tipo de interés en un 0,125 por ciento. De este modo, se dice que comprar puntos es "comprar el tipo". Los puntos también pueden ser deducibles de impuestos si la compra es para su residencia principal. Si tiene previsto vivir en su próxima vivienda durante al menos una década, los puntos pueden ser una buena opción para usted. Pagar puntos le costará más que pagar inicialmente un tipo de interés más alto por el préstamo si piensa vender la propiedad sólo en los próximos años.
Estimación de buena fe
En los tres días siguientes a la recepción de su solicitud de préstamo, el proveedor de la hipoteca está obligado a entregarle un presupuesto de buena fe (GFE) en el que se describen todos los gastos, comisiones y condiciones asociados a su préstamo hipotecario. El presupuesto de buena fe también incluye una estimación del total que puede esperar pagar cuando cierre la compra de su casa. Un GFE le ayuda a comparar las ofertas de préstamo de diferentes prestamistas; no es un contrato vinculante, por lo que si decide rechazar el préstamo, no tendrá que pagar ninguna de las tasas indicadas. Si su préstamo es denegado en un plazo de tres días, no se le garantiza un GFE, pero tiene derecho a pedir y recibir las razones específicas por las que se le denegó el préstamo.
Bloqueo de tarifas
El tipo de interés que se le ofrece en el momento de solicitar la hipoteca puede cambiar en el momento de firmar el préstamo hipotecario. Si quiere evitar sorpresas, puede pagar por un bloqueo de tipo, que compromete al prestamista a darle el tipo de interés original. Esta garantía de un tipo de interés fijo en una hipoteca sólo es posible si el préstamo se cierra en un plazo determinado, normalmente de 30 a 60 días. Cuanto más tiempo mantenga el bloqueo del tipo más allá de los 60 días, más le costará. El bloqueo del tipo de interés puede ser de varias formas: un porcentaje del importe de la hipoteca, una cuota única o simplemente una cantidad incluida en el tipo de interés. Puede fijar un tipo de interés cuando vea uno que le interese: cuando solicite el préstamo por primera vez o más adelante en el proceso. Aunque el bloqueo del tipo de interés suele impedir que suba, también puede impedir que baje. Puede buscar préstamos que ofrezcan una política de "flotación a la baja" en la que su tipo puede bajar con el mercado, pero no subir. Un bloqueo de tipos merece la pena si un aumento inesperado del tipo de interés pone su hipoteca fuera de su alcance.
Seguro Hipotecario Privado
Si su pago inicial en la compra de una vivienda es inferior al 20 por ciento, el prestamista puede exigirle que pague un seguro hipotecario privado, o PMI, porque está aceptando una cantidad menor de dinero inicial para la compra. El PMI protege la responsabilidad del prestamista en caso de impago, lo que le permite conceder hipotecas a personas con pagos iniciales más bajos. El coste del PMI se basa en la cuantía del préstamo que solicite, su pago inicial y su puntuación de crédito.
Por ejemplo, si usted da un 5% de entrada para comprar una casa, el PMI puede cubrir el 15% adicional. Si deja de pagar el préstamo, el PMI desencadena el pago de la póliza, así como el procedimiento de ejecución hipotecaria, de modo que el prestamista puede recuperar la vivienda y venderla para intentar recuperar el saldo de lo que se debe.
Una vez que el saldo principal de su hipoteca sea inferior al 80 por ciento del valor de tasación original o al valor de mercado actual de su vivienda, lo que sea menor, generalmente puede cancelar el PMI. Su PMI también puede terminar si llega a la mitad de su pago - por ejemplo, si toma un préstamo a 30 años y completa 15 años de pagos.